تفاوت در خیارات معامله

دیده بان هشتم : واژه خیار ،اسم مصدر از اختیار و به معنای اختیار و اراده ای ‌است که شخص در فسخ معامله دارد. به همین جهت اصولا همراه با کلمه فسخ آورده می شود.
خیار یا خیار فسخ اصطلاحی در فقه و حقوق به معنای حق برهم‌زدن یک‌جانبه قرارداد است.
خیارات مخصوص عقود لازم بوده که برابر توافق طرفین در قرارداد و یا به موجب حکم قانون به دوطرف عقد و یا یکی از آنها و یا شخص ثالث اعطا می گردد.خیار که جزو ایقاعات محسوب گردیده ،ناظر به آینده بوده و از زمان اعلام خیار توسط صاحب حق و به قصد انشاِء موجب بر هم خوردن عقد و تعهدات مربوطه میگردد. لازم به ذکر است که در صورت تحقق خیار فسخ ،تنها ذوالخیار امکان اعمال آن را داشته و نقش دادگاه تنها در بررسی شرایط اعمال و تمیز حق و رفع خصومت می باشد؛بنابراین صلاحیت و محدوده رسیدگی محاکم در تایید و اعلام فسخ اعمال شده بوده و حکم صادره اعلامی می باشد.
با توجه به اینکه مبنای وضع خیار در قانون و قرارداد جبران ضرر و زیان بوده ؛اصولا اجرا و اعمال خیار فوری بوده و زمان آن نیز فوری به صورت عرفی می باشد؛البته آغاز این مهلت از زمانی بوده که زیان دیده از وضعیت خود و یا موضوع معامله اطلاع حاصل می نماید.در برخی موارد نیز مطابق قانون و یا قرارداد مهلت اجرای خیار می تواند معین ویا با تاخیر صورت پذیرد.
مطابق مواد 10 و 448 قانون مدنی و فقه اسلامی و توجها به اصل آزادی قراردادها خیارات قابل اسقاط می باشند.
غَبْن به معنای خدعه و فريب در فروش و يا خريد، ضرر و زیان بوده و نباید آن را با واژه غَبَنَ که به معنای آنچه كه تفاوت در خیارات معامله از دو طرف جامه چيده مى شود اشتباه تلفظ نمود. زیان دیده را مغبون و طرف مقابل را غابن گویند.در اصطلاح حقوقی خیار غبن همانا اختیار برهم زدن معامله به زیان دیده بلحاظ ضرر و زیان وارده ، ناشی از عدم تعادل بین عوضین در زمان معامله می باشد.
غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه و گذشت نبوده و این ضرر و زیان بایستی به صورت عرفی آشکار باشد. قبل از اصلاح قانون مدنی در سال 1361 براي تشخيص فاحش بودن غبن ملاک حداقل خُمس (يک پنجم)قيمت تعيين شده بود وچنين مقرر گرديده بود که تفاوت کمتر از يک پنجم عرفاً قابل مسامحه مي باشد ولي در اصلاحيه فوق ملاک تفاوت در خیارات معامله مزبور حذف و تشخيص عرف که معمولا از طریق کارشناسی صورت می پذیرد جايگزين گرديد.
بنابراین شرط اثبات خیار غبن عدم تعادل قیمت عوضین ،جهل به قیمت اصلی و فاحش بودن ضرر و زیان می باشد.
خيار غبن که اجرای آن فوری عرفی بوده را مي توان به مثابه سایر خیارات در ضمن عقد و یا بعد از آن ساقط نمود؛ وليکن اگر مغبون بتواند اثبات كند كه منظور و اراده باطنی طرفین از اِسقاط غبن تفاوت قيمت تاحد مشخصي بوده در حالي كه تفاوت ارزش بيش از حد مورد نظر مي باشد خيار غبن دوباره براي او ايجاد مي گردد.
غبن افحش به صورتي اطلاق مي شود که به مراتب ضرر و زیان تفاوت در خیارات معامله وارده از عدم تعادل عوضین از غبن فاحش بالاتر بوده به نحوی که تفاوت قیمت به دو برابر برسد ؛به طوری که هر عقل سلیمی از انجام آن خود داری نموده وتنها در صورت جهل به قیمت و یا فریب مبادرت به انجام معامله نموده باشد.
نكته :برابر نظریه اکثریت فقها و برخی حقوقدانان ؛ در صورتي كه خيار غبن ولو به صورت فاحش ساقط گردد و پس از معامله معلوم شود كه غبن افحش بود مغبون حق فسخ معامله را خواهد داشت به اين همین سبب در دفاتر اسناد رسمي هنگام ثبت معاملات به منظور مسدود كردن هرگونه راهي جهت انحلال قراردادها قيد اِسقاط كافه اختيارات ولو خيار غبن فاحشاً كان او افحش میگردد. کر عنوان سقوط خیار غبن ولو به هر درجه که باشد صرفاً شامل درجات مثبت این امر رای نهایی شماره : 9209970906100962 مورخ 20/11/1392 مشعر بر اینکه :" ذکر عنوان سقوط خیار غبن ولو به هر درجه که باشد صرفاً شامل درجات خیار غبن فاحش بوده و غبن افحش را در برنمی‌گیرد ؛ زیرا خیار غبن افحش در عداد دیگر خیارات در عقد ذکر می‌شود و آمدن آن کنار غبن فاحش مبین ترادف و یکی بودن آنها نیست.
در اثبات این امر این عده از حقوقدانان اعتقاد داشته ؛خیار غبن یک خیار قانونی است که طرفین در ایجاد آن نقشی ندارندبلکه این حکم قانونگذار است که این حق را برای مغبون ایجاد می کند. البته سقوط این حق در اختیار طرفین است.بنابراین مطلق اراده طرفین حاکم بر این خیار نیست.به عبارتی فلسفه وضع خیار غبن همانا؛ جلوگیری از دارا شدن ناعادلانه، منع اکل ما به باطل ،قاعده لاضرر، تحقق عیوب اراده،رعایت نظم و انضباط اقتصادی و معاملی برای حمایت از اشخاص زیان دیده، ایجاد تعادل و تعامل در معامله جهت جلوگیری از برهم خوردن امنیت حقوقی می باشد؛ فلذا نسبت به موارد اسقاط یا سقوط این خیار، باید با احتیاط رسید گی وصدور حکم نمود و تا زمانی که دلیل متقن و محکمی برای سقوط یا اسقاط این خیار وجود نداشته باشد؛ باید اصل را بر بقای آن قرار داد .

انواع خیار

مطابق با فتاوای امام خامنه‌ای مدظله‌العالی؛ برگرفته از «رساله‌ی آموزشی»

تعریف

حق به هم زدن معامله را خیار یا اختیار فسخ گویند. البته در مواردی، فقط حق گرفتن تفاوت قیمت وجود دارد و گاهی هر دو حق محفوظ است که در خیار عیب به آن اشاره خواهد شد.

خیارات عبارت اند از:

۱. خیار مجلس

تا زمانی که طرفین معامله از مجلس معامله متفرق نشدهاند، می‌توانند معامله را فسخ کنند.

۲. خیار غبن

اگر خریدار یا فروشنده در معامله فریب خورده باشد، یعنی خریدار بیش از قیمت واقعی جنس را پرداخته یا فروشنده کمتر از قیمت واقعی فروخته باشد، در این حالت خیار غبن وجود دارد؛ یعنی شخص مغبون حق به هم زدن معامله را دارد.

۳. خیار شرط

حق فسخی است که یکی از طرفین معامله برای خود در عقد، قرار می دهد؛ یعنی در ضمن معاملهای شرط می شود که فروشنده یا خریدار یا هر دو یا شخص ثالثی تا مدت معینی، حق بر هم زدن معامله را داشته باشد.

نکته: جایز است برای فروشنده حق فسخ قرار داده شود که اگر ثمن را یا مانند آن را تا زمان معینی برگرداند، بتواند معامله را فسخ کند که اصطلاحاً به آن بیع خیار می گویند.

۴. خیار تدلیس

زمانی که خریدار یا فروشنده مال خود را بهتر از آنچه هست، نشان دهد، به گونه‌ای که قیمت مال در نظر مردم ارزشمندتر شود، طرف مقابل حق فسخ دارد.

۵. خیار تخلف شرط

اگر فروشنده یا خریدار شرط کند که کاری را انجام دهد یا شرط کند جنسی را که تحویل می‌دهد، طور مخصوصی باشد و به آن عمل نکند، طرف مقابل حق فسخ دارد؛ به چند مثال توجه کنید:

۶. خیار عیب

اگر در جنس یا عوض آن عیبی باشد، خواه در حین عقد بوده باشد یا پس از عقد و قبل از تحویل، می‌توانند معامله را بر هم زنند یا تفاوت قیمت را بگیرند.

۷. خیار شرکت

اگر معلوم شود که مقداری از جنس فروخته شده مال دیگری است، یعنی شریک دارد، اگر صاحب آن مقدار (شریک فروشنده) به آن معامله راضی نشود، خریدار می‌تواند معامله را به هم بزند یا پول آن مقدار را از فروشنده بگیرد. این مسئله در مورد جنسی که مشتری به فروشنده تحویل داده نیز صادق است.

۸. خیار رویت

اگر خریدار یا فروشنده، جنس و کالای مورد نظر خود را دیده باشد یا طرف مقابل خصوصیات جنس معینی را که طرف دیگر ندیده به او بگوید و معلوم شود آن گونه که او گفته، نبوده است یا آن را برخلاف آنچه قبلاً دیده، بیابد؛ می‌تواند معامله را به هم بزند.

۹. خیار تأخیر

اگر مشتری ثمن معامله (مثلاً پول) را که نقدی بوده با تأخیر بدهد یا اصلاً ندهد، با شرایط زیر خیار تأخیر وجود دارد و فروشنده حق فسخ معامله را دارد:

الف) تا سه روز ندهد.
ب) فروشنده نیز جنس را تحویل نداده است.
ج) اجازه تأخیر یکی از عوضین هم در قرارداد قید نشده یا عقد مبنی بر آن نبوده باشد.

۱۰. خیار حیوان

خریدار حیوان تا سه روز بعد از معامله می‌تواند معامله را فسخ کند.

۱۱. خیار تعذر تسلیم

اگر فروشنده نتواند جنسی را که فروخته تحویل دهد، مثلاً اسبی را که فروخته، فرار کند، مشتری می‌تواند معامله را به هم بزند.

تفاوت در خیارات معامله

بسمه تعالی
موضوع : خیار غبن و احکام راجعه به آن
با توجه به گشترش علم حقوق و معاملات احتمالا اصطلاح خیار در معاملات را شنیده و یا در مفاد قرارداد ها مشاهده کرده باشید ما نیز در این مقاله سعی بر آن داریم که بصورت ساده در خصوص ماده 396 قانون مدنی در مبحث خیارات و احکام راجعه به آن ،در باب خیار غبن ، مطالبی را برای برای آشنایی بشتر خوانندگان قرار دهیم
* خیار
در اصطلاح فقهی یا حقوقی به معنای حقی است برای طرفین جهت برهم زدن قرارداد یک جانبه و اختیاری است که فرد در فسخ و برهم زدن معامله دارد
*عقودی که لزوم آنها ذاتی و حکمی است موضوع خیار قرار نمیگیرد به مانند عقد نکاح و شرط خیار در عقد نکاح موجب بطلان عقد میگردد
*عقودی که موضوع آن منشا حق باشد مانند و بیع ، اجاره و . که در اینگونه عقود لازم خیار حقی است برای دوطرف که فرایند تعهد و التزام آنان به عقد است
* غبن
در لغت به معنای فریب و مکر است یا در اصطلاح بمعنای فروختن مال خود به کمتر از قیمت واقعی آن و یا برعکس خریدن کالایی بیشتر از بهای واقعی آن با جهل فریب خورده در خرید و فروش (فروشنده یا خریدار)
مثال 1 :
شخص ( الف )ملکی را که قیمت آن 100 میلیون می باشد به قیمت 300 میلیون به شخص( ب) فروخته است که تفاوت قیمت قابل توجه و فاحش است فلذا شخص ب می تواند بموجب ماده 416قانون مدنی بعد از علم به غبن معامله را در صورت لحاظ شرایط ذیل فسخ نماید
بررسی مواد قانون مدنی ماده 416 تا 421 -ششم – در خیار غبن در قانون مدنی
* ماده 416 قانون مدنی در مبحث خیارات و احکام راجعه به آن
هریک از متعاملین که در معامله ، غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن میتواند معامله را فسخ کند
یعنی زیانی که در اثر عدم تعادل بین قیمت پرداخت شده توسط مشتری و ارزشی که کالا واقعا داشته است، به میزان بسیار زیاد و قابل توجهی (فاحش) به طرف دیگر قرارداد وارد شده است همانند مثال 1
* ماده 417 قانون مدنی در مبحث خیارات و احکام راجعه به آن
غبن در صورتی فاحش است که عرفا قابل مساحمه نباشد ،البته ثبوت خیار به تحقق دو شرط است یکی جهل فریب خورده در خرید و فروش به قیمت واقعی در زمان عقد و دیگری کاهش و افزایش قیمت فراتر از مقدار مسامحه عرفی در مثل آن و با تفاوت ناچیز در قیمت از نظر عرف خیار غبن ثابت نمی شود
* ماده 418 قانون مدنی در مبحث خیارات و احکام راجعه به آن
اگر مغبون در حین معامله عالم به قیمت عادلانه بوده خیار فسخ نخواهد داشت. به معنای اینکه اگر مثال 1 را در نظر بگیریم اگر شخص ب در زمان خرید از قیمت واقعی ملک آگاه و علم داشته است فلذا با توجه به این علم بودن دیگر قادر به فسخ خیار غبن در قیمت فاحش را نخواهد داشت
همچنین اسقاط خیار پس از عقد با آگاهی باشد یا با جهل در مقابل آن عوضی دریافت شود یا مجانی باشد موجب سقوط خیار است

* ماده 419 و 420 قانون مدنی در مبحث خیارات و احکام راجعه به آن
ماده 419 ق.م تعیین مقدار غبن ، شرایط معامله نیز باید منظور گردد
ماده 420 ق.م خیار غبن بعد از علم به غبن فوری است
بمعنای اینکه خیار غبن فوری است بنابر این محض آگاهی و علم از غبن باید معامله را فسخ کند در صورت تاخیر در خیار غبن با توجه به شرایط معامله و ضرر و زیان طرف معامله ساقط می شود
* اسقاط کافه خیارات
اگر در متن برخی مفاد قرارداها توجه نمایید شاید عبارت(( کافه اسقاط خیار)) را مشاهده کرده باشید که احتمالا بدون توجه به معنای این عبارت به سادگی بگذرید و با امضا و قبول قرارداد حق فسخ خیارات را از خود ساقط نمایید
* اسقاط کافه خیارات ولو غبن
عباراتی است که در صورت اینکه فریب خورده در خرید و فروش (مغبون) در صورت آگاهی و علم به غبن ،دیگر حق فسخ را ندارد چون در قرارداد ضمن قبول عبارت اسقاظ کافه خیار ولو غبن این حق را ساقط نموده است
در اینجا کافه به معنای تمامی و همه موارد است و بار قطعیت معنایی دارد
خیار هم اختیار برهم زدن معامله و یا فسخ آن
غبن فاحش ضرر و زیان بسیار
* ماده421 قانون مدنی در مبحث خیارات و احکام راجعه به آن
اگر کسی که طرف خود را مغبون کرده است تفاوت قیمت را بدهد خیار غبن ساقط نمی شود مگر اینکه مغبون به اخذ تفاوت قیمت راضی باشد
بمعنای اینکه اگر مشتری خواهان ازبین بردن قرارداد (فسخ) باشد و فروشنده بگوید مابه‌التفاوت را پس می‌دهم ولی قرارداد از بین نرود، بازهم باعث از بین رفتن خیار غبن نمی‌شود و این خیار، همچنان برای مشتری وجود خواهد داشت و می‌تواند قرارداد را برهم بزندو تنها در صورتی موجب فسخ نشدن میشود که فروشنده به تفاوت قیمت راضی باشد.

عدل گستر

« غبن در لغت به معناي فريفتن و گول زدن آمده است در اصطلاح حقوقي عبارت است از زياني که در اثر عدم تعادل بين عوض معامله و ارزشي که مورد معامله واقعاً دارا بوده به ميزان فاحش به طرف معامله يعني مغبون وارد شده است »7].

تفاوت در خیارات معامله در قانون مدني هم خيار غبن رادر ماده 416 اينگونه تعريف کرده است :

« هريک از متعاملين که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن مي تواند معامله را فسخ کند »

غبن در اصطلاح حقوقي به مفهوم عدم تعادل ميان مورد معامله و ارزش مقرره آن است

مقايسه تعريف ها :

قانون مدني از خيار غبن تعريفي نياورده است ودر تعاريف حقوق دانان از خيارغبن نيز تعريف هاي تقريباً يكساني شده است و اگر بخواهيم بين تعاريف حقوقدانان مقايسه اي به عمل آوريم نكته اي كه بتوان آن را امتياز تعريف ها به حساب آورد به دست نمي آيد . [8]

انواع غبن و ويژگي هاي خيارغبن

همانطور که گذشت قانون در مورد خيار غبن گفته است :

« هريک از متعاملين که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن مي تواند معامله را فسخ کند »

9].

براي خيار غبن مي توان ويژگي هائي برشمرد :

1- خيار غبن مختص يک طرف معامله نيست :

در ميان خيارات مندرج در قانون برخي از خيارات است كه تنها به يك طرف از معامله اختصاص دارد و براي طرف ديگر حق فسخ وجود ندارد مثلاً خيار تأخير ثمن مخصوص بايع( فروشنده) است و يا خيار حيوان فقط به مشتري اختصاص دارد در مقابل خياراتي هم وجود دارد كه براي تفاوت در خیارات معامله هردو طرف معامله و عقد خيار موجود است مثلاً در خيار مجلس در اين مورد خيار غبن مختص يک طرف معامله نيست و شخص مغبون هرطرف که باشد با وجود شرائط مندرج در قانون براي او حق فسخ ايجاد مي شود .

2-خيار غبن اختصاص به عقد بيع ندارد و در ساير عقود معين نيز حسب مقتضا تفاوت در خیارات معامله و شرائط عقد ممکن است وجود داشته باشد مانند خيار غبن در اجاره که مورد اجاره با اجاره بهاء باهمديگر سازگاري نداشته باشد.

3- خيار غبن در صورتي ثابت است که غبن فاحش باشد و توضيح بيشتر در اين زمينه در جاي خود خواهد آمد .

4-خيار غبن در معاملات وعقود معوض وجود دارد ولي در عقود غير معوض بدليل اينکه عوضين وجود ندارد غبني قابل تصور نيست و خيار غبن وجود ندارد.

انواع غبن :

غبن دو نوع است فاحش و غير فاحش و البته گاهي قسم ديگري که غبن اَفحَش باشد را هم به اين تقسيم اضافه مي کنند :

1- غبن غير فاحش :

در صورتيکه غبن عرفاً قابل مسامحه باشد غبن غير فاحش است اين ملاکي است که در قانون مدني پيش بيني شده است :

« غبن در صورتي فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد» [10]

البته براي تشخيص اينکه چه مقداري در عرف قابل مسامحه است هميشه ممکن است اختلاف پيش بيايد اين نوع از غبن خيار را بوجود نمي آورد .

2- غبن فاحش :

همانطوريکه از بيان قبل هم مشخص مي شود غبن در صورتي فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد و البته همان اشکال قبلي در اينجا هم پابرجا است که ملاک تشخيص عرف چه است ؟ [11]

غبن در صورتي فاحش است که عرفاً تفاوت در خیارات معامله قابل مسامحه نباشد

« ملاک ايجاد خيار فسخ وجود غبن فاحش است و معيار اساسي در فاحش بودن غبن همانطور که در ماده 417 اصلاحي قانون مدني ذکر شده است عدم تعادل ارزش تاحدي که از نظر عرف قابل مسامحه و چشم پوشي نباشد .

توضيح آنکه ممکن است ارزش واقعي مال مورد معامله با تفاوت در خیارات معامله آنچه که در عقد مورد توافق طرفين قرارگرفته است متفاوت باشد ولي صرف وجود تفاوت موجب ايجاد خيار فسخ نمي شود بلکه اگر تفاوت موجود به حدي باشد که عرف آن را موجب ضرر فاحش طرف عقد تلقي نمايد حق فسخ براي زيان ديده ايجاد مي شود در ماده 417 قبل از اصلاح سال 1361 براي تشخيص فاحش تفاوت در خیارات معامله بودن غبن ملاک حداقل خُمس (يک پنجم) قيمت تعيين شده بود وچنين مقرر گرديده بود که تفاوت کمتر از يک پنجم عرفاً قابل مسامحه مي باشد ولي در اصلاحيه فوق ملاک مزبور حذف و تشخيص عرف جايگزين گرديد به نظر مي رسد اصلاح فوق منطقي بوده چراکه اگر ملاک کلي رجوع به عرف باشد تعيين ميزان قطعي در قانون ضرورت ندارد به علاوه اگر تعيين فاحش بودن غبن به عرف واگذار گردد مي توان در موارد مختلف با توجه به مقتضيات و شرائط گوناگون آن را مشخص نمود امروز دادگاه ها مسئله غبن فاحش را به کارشناس و خُبره ارجاع مي دهند ضمناً اضافه مي نمايد که ملاک غبن فاحش قيمت مبيع در هنگام عقد است .» [12]

3- غبن افحش :

غبن افحش به صورتي اطلاق مي شود که [13] بيشتر از غبن فاحش و تفاوت به وضوح و روشني مشاهده شود [14]

با اين وجود در تقسيمات متعارف و معمول کتابهاي حقوقي کمتر از غبن اَفحَش ذکري به ميان آمده است.

در اين يادداشت دانستيم که غبن چيست و چه ويژگي هائي دارد و همينطور دانستيم که غبن داراي چه انواعي است در يادداشت بعد کوشش مي شود که احکام و شرائط خيار غبن بررسي شود انشاءالله .

تهيه و تنظيم: ندا سادات پاک نهاد

منابع:

- پرويز نوين و عباس خواجه ميري حقوق مدني 6 انتشارات كتابخانه گنج دانش ص125

- امامي حسن حقوق مدني ج 2 ص 496 .

3-شيخ انصاري مكاسب نشر مؤسسه نعمان جلد دوم ص 261

4- عباس خواجه پيري و پرويز نوين پيشين ص 125.

5-حسن امامي پيشين ص 496

6-عباس خواجه پيري و پرويز نوين پيشين ص 125

7-مهدي شهيدي حقوق مدني 6 مجمع علمي و فرهنگي مجد ص 58

-8البته در اين تحقيق به منابع متعددي مراجعه نشده و در همين موضوع تعريف فقط به سه منبع مراجعه شده كه اين نكته مذكور در بالا در مقايسه اين سه تعريف مي باشد

9-قانون مدني ماده 416

10-قانون مدني ماده 417

11-البته در قانون قبل از اصلاح اين ماده ملاک فاحش بودن را يک پنجم قيمت ذکر کرده بود که البته آن صورت اشکالش بيشتر از اين بوده زيرا ممکن است يک معامله خيلي بزرگ باشد و غبن هم کمتر از يک پنجم باشد ولي مبلغ هنگفتي باشد.

12-عباس خواجه پيري و پرويز نوين پيشين ص 127

13-البته اين نوع را معمولاً جزء تقسيم بندي آورده نمي شود ولي بعضي از حقوقدانان اين نوع را هم اگرچه بصورت ضمني ذکر کرده اند :

« درصورتي که غبن به ميزان فاحش هنگام عقد ساقط شود و پس از معامله معلوم شود که غبن افحش بوده . » مهدي شهيدي حقوق مدني 6 مجمع علمي و فرهنگي مجد ص 60 .

14- از اين قسم در كتاب هاي حقوقي تعريفي به ميان نيامده است ولي به عنوان نوعي از غبن ذكر شده است .

با ما باشید در عدل گستر ارائه خدمات مشاوره ای و وکالتی آنلاین یا انعقاد قرارداد وکالتی درتمام نقاط کشور توسط وکیل پایه یک دادگستری ومشاور حقوقی محمد علی پژوهان
هموطنان عزیز این وبلاگ تابع قوانین جمهوری اسلامی ایران است و استفاده از مطالب پایگاه با ذکر منبع بلا اشکال خواهد بود.مطالب و مقالات خود را برای انتشار در این پایگاه حقوقی به ایمیل وبلاگ ارسال نمایید. بازدیدکنندگان محترم این وبلاگ صرفا جهت ارائه مطالب حقوقی راه اندازی شده از درج نظرات تبلیغاتی و سیاسی و توهین آمیز خود داری فرمایید.
با تشکر عدل گستر

فاحش و افحش كه در قرارداها فروش تنظيم ميگردد چه معني دارد

غبن در لغت به معنای فریفتن و گول زدن است و در اصطلاح حقوقی، ما غبن محقق می شود که میان ارزش واقعی ملک مورد معامله و ارزش تعیین شده در قرارداد، اختلاف وجود داشته باشد.

غبن در لغت به معنای فریفتن و گول زدن است و در اصطلاح حقوقی، ما غبن محقق می شود که میان ارزش واقعی ملک مورد معامله و ارزش تعیین شده در قرارداد، اختلاف وجود داشته باشد. به عنوان مثال، اگر شخصی ملکی را به مبلغ یکصد میلیون تومان بخرد، در حالی که ارزش واقعی ملک کمتر از این مبلغ باشد، خریدار در این حالت مغبون شده است. اگر غبن و اختلاف ارزش معاملاتی ملک با ارزش واقعی از حد متعارف بیشتر باشد و به حدی باشد که قابل مسامحه نباشد، اصطلاحا غبن فاحش در قرارداد وجود دارد که این غبن برای کسی که متضرر شده است، حق فسخ ایجاد می کند. فرد مغبون می تواند، پس از علم به غبن به هر طریق ممکن از جمله ارسال اظهارنامه ی رسمی، اقدام به فسخ قرارداد کند و سپس تأیید فسخ خود را از دادگاه بخواهد.

بر اساس ماده ۳۹۶ قانون مدنی شامل خیار مجلس (به معنی امکان بر هم زدن بیع تا زمانی که دو طرف معامله در مجلس عقد بیع حضور دارند)، خیار حیوان (به معنی امکان فسخ قرارداد خرید حیوان تا سه روز پس از امضای قرارداد که این خیار در بحث معامله ملک و مسکن جایی ندارد)، خیار شرط (امکان وارد کردن شرطی در قرارداد که به هر یک از متعاملین امکان فسخ قراداد تا مدت زمان معینی را می دهد)، خیار تأخیر ثمن (اختیار در فسخ معامله بر اثر عدم پرداخت ثمن یا مبلغ مورد توافق در قرارداد در ظرف سه روز از تاریخ خرید و فروش)، خیار رؤیت و تخلف وصف (که به معنی اختیار بر هم زدن قرارداد برای شخصی که مالی را ندیده و فقط به اعتبار اوصافی که برای آن ذکر شده، آن مال یا ملک را خریده باشد و سپس می بیند که کالا یا واحد مسکونی معامله شده، دارای اوصافی که ذکر شده، نیست)، خیار عیب (اختیار فسخ معامله به دلیل عیبی که در مبیع ـ مبیع در اینجا واحد مسکونی خریداری شده است ـ بوده و مشتری در هنگام عقد از آن اطلاع نداشته، خیار تدلیس (اختیار فسخ برای کسی که فریب خورده باشد)، خیار تبعض صفقه (این خیار زمانی برای خریدار یک واحد مسکونی ایجاد می شود که وی نسبت به بخشی از ثمن معامله ـ همان ملک مورد نظر ـ آگاهی دارد و نسبت به بخشی دیگر از آن ناآگاه است که پس از عقد بیع متوجه وجود مشکلاتی در آن بخشی که نسبت به آن ناآگاهی داشته، می شود؛ در این صورت خریدار می تواند کل معامله را فسخ کند یا بخشی از ثمن عقد که سالم است را نگه داشته و بخش ناسالم را باطل کند) و نهایتا خیار تخلف شرط (به این معنی که یکی از متعاملین از شرطی که در ضمن عقد، تعیین و بر آن توافق کرده اند، تخطی کند مثلا طرفین نسبت به تفاوت در خیارات معامله پرداخت وجه معامله برای زمان مشخصی توافق کرده اند اما خریدار وجه مورد نظر را در زمان معین پرداخت نمی کند؛ در این صورت فروشنده می تواند کل معامله را فسخ کند) خواهد بود

در معاملات به عنوان فروشنده یا خریدار در چه مواردی کدام خیارات را بهتر است اسقاط کنیم و کدام را اسقاط نکنیم. اگر دلایل آن را هم لطف کنید ممنون می‌شوم. در تمامی قولنامه‌ها، مبایعه‌نامه‌ها و قرارداد‌های چاپی که در دفاتر مشاور املاک تنظیم می‌شود، بندی گنجانده شده مبنی بر «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش»، جمله‌ای حقوقی که بیشتر کلماتش عربی است و البته طرفین معامله به‌طور معمول توجهی به این بند ندارند و قرارداد را امضا می‌کنند. اما به واقع «خیارات» چیست و «اسقاط کافه» آن یعنی چه؟ برخی از قرارداد‌ها مانند عقد بیع (خرید و فروش)، اجاره، صلح و نکاح از جمله عقودی هستند که پس از آن طرفین حق برهم زدن آن را ندارند مگر به‌واسطه یک دلیل قانونی یا اختیاری که در قرارداد برای فسخ معامله به آن‌ها داده شده است. به تفاوت در خیارات معامله این اختیار فسخ معامله که برخی از آن‌ها توسط قانون به طرفین معامله داده شده یا در ضمن قرارداد به نفع طرفین شرط شده، در اصطلاح حقوقی، «خیار» می‌گویند. به عبارت دیگر، در قرارداد‌هایی که نام‌برده شد، اصل بر این است که وقتی قراردادی منعقد می‌شود، طرفین به آن ملتزم بوده و در هیچ‌شرایطی آن را زیرپا نگذارند، مگر این‌که صاحب حق فسخ، یا همان «خیار» باشند. به جمع انواع خیار، «خیارات» گفته می‌شود. حالا وقتی صحبت از اسقاط کافه خیارات می‌شود، باید دید معنای جمله به طور کلی چه می‌شود؟ اسقاط یعنی ساقط کردن و از بین بردن؛ کافَه هم یعنی همه و تمام؛ خیارات هم که یعنی اختیار فسخی که در معاملات قطعی شده برای ما وجود دارد؛ بنابراین ما با امضای بند «اسقاط کافه خیارات» تمام اختیارات فسخی را که قانون یا توافق برای ما در معاملات گذاشته‌اند، از بین می‌بریم و ملتزم می‌شویم که تحت هیچ شرایطی قرارداد را فسخ نکنیم. حالا که معنای جمله «اسقاط کافه خیارات» مشخص شد، باید دید انواع «خیارات» و به‌خصوص «خیار غبن فاحش» چیست که در قرارداد‌ها بر اسقاط آن تاکید می‌شود. درخصوص معاملات، به‌خصوص عقد بیع (خرید و فروش) یا اجاره که در آن قرارداد‌های کتبی بین طرفین نوشته و امضا می‌شود، چند «خیار» وجود دارد که در قانون مدنی به‌طور صریح به آن‌ها اشاره شده است. اولین خیار، خیار مجلس است. یعنی تا زمانی که طرفین در بنگاه یا محل توافق حضور دارند، حق دارند از معامله پشیمان شده و از آن رجوع کنند. دومین خیار، که فقط مربوط به خرید و فروش حیوانات است، به «خیار حیوان» معروف است و براساس آن، خریدار حیوان می‌تواند ظرف سه روز از خرید خود پشیمان شده و حیوان را به فروشنده پس بدهد و پول پرداختی را بگیرد. سومین خیار، «خیار شرط» است. این نوع خیار اغلب در متن قرارداد ذکر می‌شود و به یکی از طرفین، یا هر دو یا شخص ثالثی اجازه می‌دهد تا ظرف مدت مشخصی از معامله رجوع کرده و معامله را برهم بزند. در معاملات مسکن یا خرید پوشاک، عرف بر این است که تا ۲۴ ساعت به خریدار این حق داده می‌شود تا از خرید منصرف شده و با رجوع به فروشنده، پول پرداختی را پس بگیرد. چهارمین خیار، «خیار تاخیر ثمن» است و اگر ظرف سه روز در معاملات نقدی، خریدار ثمن یا همان ما به ازای معامله را پرداخت نکند، در این صورت فروشنده می‌تواند از معامله پشیمان شده و از تحویل کالا به خریدار امتناع کند. پنجمین خیار، «خیار رویت و تخلف وصف» است و اگر کالایی که فروشنده نشان داده با کالایی که به خریدار تحویل داده، متفاوت باشد، در این صورت، مشتری می‌تواند به این نوع از خیار استناد کند و معامله را فسخ کند. «خیار تخلف از شرط»، پنجمین مورد از خیارات است که در قانون به آن اشاره شده و براساس آن اگر در قرارداد شرط انجام کاری قید شده باشد، برای مثال، اجاره‌دهنده تعهد کرده خانه را رنگ‌آمیزی سپس به مستاجر تحویل دهد، اما از این کار امتناع می‌کند، در این صورت، مستاجر به دلیل تخلف موجر از شرطی که باید انجام می‌داده، می‌تواند اجاره را فسخ کند. «خیار تدلیس» یا به عبارت ساده‌تر «بزک کردن فریبنده» نوع دیگری از خیارات است. برای مثال اگر فردی خودرویی را به حساب این‌که کم‌کارکرده است، خریداری کند و بعد مشخص شود که فروشنده با دستکاری کیلومترشمار، خریدار را فریب داده، در این صورت خریدار می‌تواند به خیار تدلیس اشاره کند و معامله را برهم بزند.

تفاوت خیارغبن فاحش با افحش

دیده بان هشتم : واژه خیار ،اسم مصدر از اختیار و به معنای اختیار و اراده ای ‌است که شخص در فسخ معامله دارد. به همین جهت اصولا همراه با کلمه فسخ آورده می شود.
خیار یا خیار فسخ اصطلاحی در فقه و حقوق به معنای حق برهم‌زدن یک‌جانبه قرارداد است.
خیارات مخصوص عقود لازم بوده که برابر توافق طرفین در قرارداد و یا به موجب حکم قانون به دوطرف عقد و یا یکی از آنها و یا شخص ثالث اعطا می گردد.خیار که جزو ایقاعات محسوب گردیده ،ناظر به آینده بوده و از زمان اعلام خیار توسط صاحب حق و به قصد انشاِء موجب بر هم خوردن عقد و تعهدات مربوطه میگردد. لازم به ذکر است که در صورت تحقق خیار فسخ ،تنها ذوالخیار امکان اعمال آن را داشته و نقش دادگاه تنها در بررسی شرایط اعمال و تمیز حق و رفع خصومت می باشد؛بنابراین صلاحیت و محدوده رسیدگی محاکم در تایید و اعلام فسخ اعمال شده بوده و حکم صادره اعلامی می باشد.
با توجه به اینکه مبنای وضع خیار در قانون و قرارداد جبران ضرر و زیان بوده ؛اصولا اجرا و اعمال خیار فوری بوده و زمان آن نیز فوری به صورت عرفی می باشد؛البته آغاز این مهلت از زمانی بوده که زیان دیده از وضعیت خود و یا موضوع معامله اطلاع حاصل می نماید.در برخی موارد نیز مطابق قانون و یا قرارداد مهلت اجرای خیار می تواند معین ویا با تاخیر صورت پذیرد.
مطابق مواد 10 و 448 قانون مدنی و فقه اسلامی و توجها به اصل آزادی قراردادها خیارات قابل اسقاط می باشند.
غَبْن به معنای خدعه و فريب در فروش و يا خريد، ضرر و زیان بوده و نباید آن را با واژه غَبَنَ که به معنای آنچه كه از دو طرف جامه چيده مى شود اشتباه تلفظ نمود. زیان دیده را مغبون و طرف مقابل را غابن گویند.در اصطلاح حقوقی خیار غبن همانا اختیار برهم زدن معامله به زیان دیده بلحاظ ضرر و زیان وارده ، ناشی از عدم تعادل بین عوضین در زمان معامله می باشد.
غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه و گذشت نبوده و این ضرر و زیان بایستی به صورت عرفی آشکار باشد. قبل از اصلاح قانون مدنی در سال 1361 براي تشخيص فاحش بودن غبن ملاک حداقل خُمس (يک پنجم)قيمت تعيين شده بود وچنين مقرر گرديده بود که تفاوت کمتر از يک پنجم عرفاً قابل مسامحه مي باشد ولي در اصلاحيه فوق ملاک مزبور حذف و تشخيص عرف که معمولا از طریق کارشناسی صورت می پذیرد جايگزين گرديد.
بنابراین شرط اثبات خیار غبن عدم تعادل قیمت عوضین ،جهل به قیمت اصلی و فاحش بودن ضرر و زیان می باشد.
خيار غبن که اجرای آن فوری عرفی بوده را مي توان به مثابه سایر خیارات در ضمن عقد و یا بعد از آن ساقط نمود؛ وليکن اگر مغبون بتواند اثبات كند كه منظور و اراده باطنی طرفین از اِسقاط غبن تفاوت قيمت تاحد مشخصي بوده در حالي كه تفاوت ارزش بيش از حد مورد نظر مي باشد خيار غبن دوباره براي او ايجاد مي گردد.
غبن افحش به صورتي اطلاق مي شود که به مراتب ضرر و زیان وارده از عدم تعادل عوضین از غبن فاحش بالاتر بوده به نحوی که تفاوت قیمت به دو برابر برسد ؛به طوری که هر عقل سلیمی از انجام آن خود داری نموده وتنها در صورت جهل به قیمت و یا فریب مبادرت به انجام معامله نموده باشد.
نكته :برابر نظریه اکثریت فقها و برخی حقوقدانان ؛ در صورتي كه خيار غبن ولو به صورت فاحش ساقط گردد و پس از معامله معلوم شود كه غبن افحش بود مغبون حق فسخ معامله را خواهد داشت به اين همین سبب در دفاتر اسناد رسمي هنگام ثبت معاملات به منظور مسدود كردن هرگونه راهي جهت انحلال قراردادها قيد اِسقاط كافه اختيارات ولو خيار غبن فاحشاً كان او افحش میگردد. کر عنوان سقوط خیار غبن ولو به هر درجه که باشد صرفاً شامل درجات مثبت این امر رای نهایی شماره : 9209970906100962 مورخ 20/11/1392 مشعر بر اینکه :" ذکر عنوان سقوط خیار غبن ولو به هر درجه که باشد صرفاً شامل درجات خیار غبن فاحش بوده و غبن افحش را در برنمی‌گیرد ؛ زیرا خیار غبن افحش در عداد دیگر خیارات در عقد ذکر می‌شود و آمدن آن کنار غبن فاحش مبین ترادف و یکی بودن آنها نیست.
در اثبات این امر این عده از حقوقدانان اعتقاد داشته ؛خیار غبن یک خیار قانونی است که طرفین در ایجاد آن نقشی ندارندبلکه این حکم قانونگذار است که این حق را برای مغبون ایجاد می کند. البته سقوط این حق در اختیار طرفین است.بنابراین مطلق اراده طرفین حاکم بر این خیار نیست.به عبارتی فلسفه وضع خیار غبن همانا؛ جلوگیری از دارا شدن ناعادلانه، منع اکل ما به باطل ،قاعده لاضرر، تحقق عیوب اراده،رعایت نظم و انضباط اقتصادی و معاملی برای حمایت از اشخاص زیان دیده، ایجاد تعادل و تعامل در معامله جهت جلوگیری از برهم خوردن امنیت حقوقی می باشد؛ فلذا نسبت به موارد اسقاط یا سقوط این خیار، باید با احتیاط رسید گی وصدور حکم نمود و تا زمانی که دلیل متقن و محکمی برای سقوط یا اسقاط این خیار وجود نداشته باشد؛ باید اصل را بر بقای آن قرار داد .

در نتیجه اسقاط خیار غبن (به طور خاص) یا اسقاط کافه (همه) خیارات به طور عام شامل خیار غبن افحش نمی‌شود ؛چرا که نه تنها در هنگام تنظیم سند و انعقاد قرار داد، طرفین قرارداد هرگز به امکان ورود ضرر و زیان فاحش تصوری نداشته ؛بلکه اصولا این قراردادها در قالب اسناد از پیش چاپ شده تنظیم می‌شود و غالب افراد، متن این قراردادها را به دقت نخوانده و معنای عبارات اسقاط کافه خیارات ولو غبن فاحش یا افحش را نمیدانند و گمان میکنند جزو اصول قراردادی می باشد؛در نتیجه با توجه به اینکه در صورت تعارض اختلاف ظاهری و باطنی ،ملاک اعتبار اراده باطنی بوده ؛اراده باطنی طرفین بر عدم قبول آن می باشد.این استدلالات در جایی بیشتر تقویت می گردد که غبن حاصله ناشی از حیله و نیرنگ و یا فشار باشد.
ذکر این مورد ضروری می باشد؛که در رویه قضایی در این خصوص اختلاف نظر بوده و اکثریت قضات با استناد به ظاهر متن قرارداد و احترام به آزادی اراده متعاملین که در آن طرفین، خیار غبن را به طور مطلق ساقط کرده‌اند، آن را شامل غبن افحش نیز احتساب می نمایند.